Sok magánszemély szerez bevételt ingatlan bérbeadásából és sokan hibásan állítják ki az erről szóló számlát. Tipikus hiba, hogy számlát az Szja törvény szerinti jövedelem összegéről állítják le, amellyel az áfatörvény rendelkezéseit megsértik. 

Az ingatlanbérbeadás az Áfa tv. 6. § (1) bekezdése alapján gazdasági tevékenység, amely áfaalanyiságot keletkeztet. Az adószám kiváltására nem kötelezett bérbeadó is alanya az áfának, azonban az áfaalanykénti bejelentkezés kötelezettsége alól mentesül.

Az Áfa tv. 159. § (1) bekezdése alapján a számlát a bérbeadás ellenértékéről kell kiállítani, s nem az Szja törvény szerint adóköteles jövedelemről. Ennek következtében a számla kiállításánál az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésében foglalt rendelkezés sem releváns. E szabály szerint ingatlanbérbeadás esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja.

Az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése nem írhatja felül az Áfa tv. 159. § (1) bekezdését.

Az Áfa tv. 159. § (1) bekezdése az áfa alapját képező ellenérték számlázását írja elő, függetlenül attól, hogy annak összegéből mi minősül az Szja törvény szerinti jövedelemnek. A számla alapvető funkciója az áfa alapjának dokumentálása, s nem az szja-köteles jövedelem bizonylatolása.

Átalányadózó egyéni vállalkozók

Számos, ingatlan bérbeadásával foglalkozó, főfoglalkozásúnak nem minősülő – ezáltal a minimum adó- és járulékalap utáni szocho, tb-járulék fizetésére nem kötelezett – egyéni vállalkozó választotta az átalányadózást. Az ilyen egyéni vállalkozó nem teheti meg, hogy ezen tevékenységéből származó, az áfatörvény szerinti adóalapot képező ellenértéket nem számlázza ki arra hivatkozva, hogy a naptári évben az Szja törvény szerint nem szerzett adóköteles jövedelmet.

Az átalányadózó egyéni vállalkozó bérbeadónak az sem áll módjában, hogy kizárólag a jövedelmét (a bevétel 60 %-át) számlázza le.

A bérleti díjon át a bérlőre hárított költségek számlázása

A bérlőre a bérleti díjon felül áthárított közüzemi költségek, vezetékes telefon és internet költségek, biztosítási díj, az ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó adók, közös költség a bérbeadás adóalapjának részét képezik, s osztják annak adójogi megítélését.

Tekintettel arra, hogy ezek a tételek az áfa alapjának részét képezik, azokat a bérlő felé kiállított számlán szerepeltetni kell. Azonban az áfatörvény ennek módját nem határozza meg, tehát nem kötelező az áthárított tételeket a számlán külön-külön feltüntetni, az is ugyanúgy jó, ha ezeket egy tételben összevontan tüntetik fel.

Alanyi adómentesség

Az Áfa tv. 188. § (3) bekezdése sorolja fel az alanyi adómentesség értékhatárába be nem számító ügyletek körét. Ezek között az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján tárgyi adómentességet élvező ingatlanbérbeadás nem szerepel. Ennek következtében a tárgyi adómentességet élvező bérbeadás ellenértéke az alanyi adómentesség értékhatárába beszámít.

Nemcsak maga a bérleti díj, hanem az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontjában említett, a bérbeadás adóalapjába beszámító tételek is. A bérbeadás ellenértékének helytelen számlázása azzal a következménnyel járhat, hogy az adózó nem helyesen azonosítja az értékhatár átlépését eredményező értékesítését. A helytelen számlázás következménye az is lehet, hogy az adózó megítélése szerint nem lépte át az értékhatárt, miközben ez megtörtént.

A bérlő kérésére a bérbeadó által megrendelt takarítás költségének áthárítása

A bérbeadó megrendelheti saját nevében az ingatlan takarítását, amelyet a bérleti díjon felül áthárít a bérlőre. Ekkor nyilvánvalóan adódik az a kérdés, hogy ennek áthárításánál is alkalmazni kell-e az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontját. E rendelkezés abban az esetben irányadó, ha a költség áthárítása közvetlenül kapcsolódik az ingatlan bérbeadásához, azaz a költség áthárítását alapvetően a bérbeadás indukálja.

Álláspontom szerint a bérbe adott ingatlan takarítása nem hozható közvetlen összefüggésbe az ingatlan bérbeadásával, a költség felmerülését nem közvetlenül az ingatlan használata generálja.

Tekintettel arra, hogy az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja nem irányadó, ezért a takarítás költségének áthárítása nem a bérbeadást terhelő adómértékkel adózik. A költség áthárítása során az Áfa tv. 15. §-ában foglalt szabályokat kell alkalmazni, amelyek alapján azt a bérbeadó saját nevében, de a bérlő javára közvetíti. Ennek következtében a bérbeadó a takarítás igénybevevője és egyben nyújtója is. A takarítás fejében felszámított ellenérték 27%-os adómértékkel adózik, kivéve, ha a bérbeadó alanyi adómentességet választott és annak értékhatárát nem lépte át. A takarítás fejében felszámított díj beszámít az alanyi adómentesség értékhatárába.