Szerdai cikkében számolt be a Portfólió arról a javaslatról, mely szerint egy évben 120 vendégéjszakára korlátoznák a magánszálláshelyek működését, melynek értelmében egy évben csak négyhónapnyi vendégéjszakáért járó hozamot tudnak elérni a tulajdonosok.
Megdöbbentő javaslatot fogadott el szerdán a Gazdaságvédelmi Operatív Törzs. A szállodákat képviselő szövetség lobbijának hatására a kormány elé terjesztették azt a javaslatot, melynek értelében egy évben 120 éjszakára fogadhatnak vendégeket a magánszálláshelyek.
A kormány ma dönthet a törvényjavaslatról, melynek beláthatatlan következményei lehetnek az egész ingatlanpiacra és a Magyarországon elérhető hozamokra egyaránt.
Nagyot bukhatnak a befektetők
Amennyiben életbe lép a szabályozás, akkor válaszút elé kerülnek azok az ingatlan befektetők, akik eddig főleg Airbnb és már szállásportálok segítségével hasznosították lakásaikat.
Az egyik lehetőség, hogy kombinálják az albérletet és a rövidtávú lakáskiadást, például májustól augusztusig, tehát a nyaraló szezonban kiadják szálláshelyként az ingatlant, szeptembertől áprilisig pedig albérletként hirdetik meg azt.
Ez több problémát is felvet. Az egyik, hogy leszűkül a célpiacuk, hisz szinte csak az egyetemisták jöhetnek számításba, a családosok nem fognak minden évben költözködni.
A másik probléma, hogy többet kell költeniük a lakásra. Szinte biztosan minden szezon előtt ki kell festetni, kisebb-nagyobb javításokat végezni a folyamatos használat miatt. Megnőnek tehát az amortizációs költségek.
Adminisztratív szempontból is macerás ez a felállás, ugyanis minden szezon után meg kell szüntetni a szálláshely üzemeltetése tevékenységet, és szezon előtt újra ki kell váltani a vendégkönyvet, mivel a magánszálláshely üzemeltetése tevékenység nem szüneteltethető, csak megszüntethető.
Lehetséges megoldás lehet rövidtávú kiadás helyett folyamatosan albérletként értékesíteni a lakást, ebben az esetben azért vaskos nyereségtől esik el egy Airbnb-s lakástulajdonos. Elég megnézni az árakat.
A nyári turistaszezonban egy havi albérlet árát egy hét alatt meg lehet keresni, ami azért jelentős különbség. A szobáztatás ráadásul nem jár folyamatos lakáshasználattal, normál esetben kevesebbet kell költeni az ingatlan állagának fenntartására.
Most képzeljük el, hogy lakások ezrei kerülnek be hirtelen az albérlet kínálati oldalára csak a fővárosban. Egyértelmű következménye az albérletárak drasztikus csökkenése, ezzel nehéz helyzetbe hozva a piacon hosszabb ideje jelenlévő szereplőket.
A hozamok csökkenése pedig az ingatlanárakra lesz negatív hatással. Csökkenő albérletárak mellett valószínűleg az ingatlanárak is lefelé fognak mozogni. Azok a befektetők, akik az elmúlt 1-2 évben vettek lakást, csúnyán nagyot bukhatnak.
A befektetési célú ingatlanvásárlás visszaesése borítékolható, sőt azok, akik nem kívánnak beszállni az albérletpiacra, inkább eladják lakásaikat. Ez a trend szintén az ingatlanárak csökkenését idézheti elő.
Fixhozam.hu vélemény
Nagyon meglepne, ha ezt a törvényjavaslatot elfogadná a kormány, hiszen egyértelműen a szabad piaci verseny ellen szól, gyakorlatilag kiszorítaná a piacról a kisebb szereplőket az év kétharmadára.
Ahhoz hasonlatos lépés lenne ez, mintha a kisboltok, vagy termelői piacok egy évben csak 120 napot lehetnének nyitva, hogy az év többi napján csak a Tesco, az Auchan és más szupermarketekben költsenek a vásárlók.
Kíváncsi vagyok, hogy mit szól ahhoz a versenyhivatal és az alkotmánybíróság, hogy a kormány ilyen szinten kíván beleszólni a piaci szereplők működésébe. Az biztos, hogy a magánszállást üzemeltetők szövetsége sem fogja szó nélkül hagyni ezt.
Nehéz helyzetbe kerülhetnek a munkavállalók és vállalkozók, akik ezeket a szereplőket szolgálják ki, például számlaképes takarítók, kertészek, gondnokok, ingatlankezelők, stb.
A szállásportálok is komoly bevételkieséssel számolhatnak, hiszen a szallas.hu, booking.com és hasonló oldalak kínálatában több ezer magánszálláshely szerepel. Amennyiben kimerítik a 120 napos üzemelést, kénytelenek lesznek lezárni a foglalhatóságot.
A kormány gyakorlatilag egyik kezével ad, a másikkal elvesz. A Kisfaludy pályázat keretein belül sok ezer magánszálláshely kaphat több milliárd forint vissza nem térítendő támogatást a szobák felújítására, korszerűsítésére.
Ez a korlátozási javaslat ugyanakkor erősen korlátozná a magánszálláshelyek bevételeit, tehát azt a néhány millió forintot, amit egy apartman tulajdonos megkapna a pályázat alapján, a kormány el is venné ezzel az intézkedéssel.
Számos kérdést vet fel továbbá a javaslat abból a szempontból is, hogyan fogják tudni ellenőrizni a kiadott éjszakák számát. Egyáltalán ezt lakóegységenként, ágyanként, vagy a szálláshelyre vonatkozóan fogják nézni?
Az üdülővárosok önkormányzatai jelentős bevételhez jutnak az idegenforgalmi adóból, illetve az utána kapott állami támogatásból. Amennyiben korlátozzák a kiadható éjszakák számát, akkor gyakorlatilag az üdülőhelyek költségvetésébe is alaposan belenyúl a kormány.
Ezáltal a lakosság azon részét is negatívan érinti a javaslat, akik nem kimondottan érintettek a turizmusban. Kevesebb forrás juthat közérdekű fejlesztésekre, utak és járdák felújítására, egyéb korszerűsítési projektekre.
Öngólt lőhet a kormány az intézkedéssel
A tavaly bevezetett online adatküldés elvileg a gazdaság kifehéredését szolgálja, de ha leszabályozzák a kiadható éjszakák számát, azzal biztosan ellenkező hatást fog elérni a kormány. Sokan fogják inkább feketén kiadni a lakásukat, mint hogy lemondjanak az extra bevételről.
A koronavírus alatt mondhatni megállt a turizmus, súlyos bevételkiesést szenvedtek el a kisebb-nagyobb szereplők egyaránt. Nem hiszem, hogy a piac egyik szegmensének a korlátozása lehet a megoldás a fellendülésre.
A szállodáknak saját erőből kell megoldást találni a kieső bevétel pótlására, nem pedig a konkurencia kárára. Aki eddig nem engedheti meg magának, hogy szállodában üdüljön, az nem fogja tudni ez után sem.
Nem fognak többet keresni azzal a szállodák, ha a magánszálláshelyek csak az év egyharmadában fogadhatnak vendéget. Vissza fog esni a vendégforgalom, ezáltal csökken az ebből származó SZJA és IFA is, tehát az állam is bevételtől esik el.
A szakmai érdekképviseletek felveszik a kesztyűt
A javaslat kapcsán megkérdeztük Kanizsay György Bélát, a Hajdúszoboszlói Fizetővendéglátók Egyesületének elnökét, hogy mit gondol a tervezett intézkedésről.
Mit gondol a magánszálláshelyeket érintő 120 napos korlátozási javaslatról?
Szakmailag túlzónak, elhamarkodottnak és felelőtlennek gondolom. Bár nem vagyok jogász, de jogi szempontból is súlyos aggályokat vet fel, mint például versenykorlátozás és a vállalkozási jog korlátozása, összességében súlyosan befolyásolja ennek a szegmensnek a keresleti és kínálati oldalát egyaránt.
Ön szerint az intézkedés mennyiben segíti elő a szektor kifehéredését?
Véleményem szerint az idén január 1-től bevezetett online vendégnyilvántartó és adatközlő rendszer (NTAK – a szerk.), valamint a Kisfaludy pályázat ránk vonatkozó része ezt a célt szolgálja a vidéki szálláshelyek esetében.
A javaslat ötletgazdái és kimunkálói szerint azonban a budapesti lakáspiac teljesen átalakult, a befektetési célú ingatlanok jelentős részét rövidtávú lakáskiadásra, magánszálláshelyként hasznosítják.
Feltételezések szerint ezek a szálláshelyek nagy arányban szabálytalanul, engedély nélkül üzemelnek. Ennek következtében jóval a kereskedelmi szálláshelyek árai alá tudnak menni, hiszen kibújnak a különböző fizetési kötelezettségek alól.
Ön szerint ez a korlátozó javaslat megoldást jelenthet erre a problémára?
Véleményem szerint nem. Sokkal hatékonyabb lenne, ha felderítenék azokat a szálláshelyeket, amelyek az előbb említett módon üzemelnek. A jelenlegi javaslat mindenkit korlátozna, végül is a szabálytalanul üzemelők miatt büntetnék az ország összes magánszálláshelyének üzemeltetőjét.
Milyen eszközökkel tiltakozhatnak a magánszálláshely tulajdonosok a javaslat ellen?
Az általam képviselt tagság jelentős része ellenzi a javaslatot, ezért összefogva más városok hasonló szervezeteivel, minden lobbierőnket bevetjük a javaslat megakadályozására, azonban elsődlegesen szakmailag szeretnénk rávilágítani eme új rendelkezés hátrányaira.
Amennyiben mégis érvényben marad az új szabályozás, demokratikus kereteken belül azon leszünk, hogy a tisztességes magánszálláshely üzemeltetőkre nézve súlyosan hátrányos szabályozást mielőbb visszavonja a jogalkotó.
Eszközeink lehetnek pl. aláírásgyűjtés, szakmai fórumokon való fellépés, de hajlandóak vagyunk a végsőkig elmenni, akár az Európai Unió Bíróságához is.
Összefoglalás
Általános népharagot válthat ki mind a szolgáltatók, mind a fogyasztók részéről, ha egy évben 120 napra korlátozzák a magánszálláshelyek működését. A kormány nem avatkozhat bele ilyen szinten a piac működésébe, nem befolyásolhatja a kereslet-kínálatot.
Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.
Kapcsolódó cikkek:
- Mit kínálhat egy irodaház a cégek számára?
- Piaci résztvevők, stratégiák és megtérülésük az ingatlanpiacon
- Veszélyben a lakóingatlan befektetések hozama Magyarországon
- Hogyan zajlik az ingatlan adás-vétel az USA-ban?
- Home Staging: milliókat hagysz a vevőd zsebében eladásnál, ha nem alkalmazod!
- Hogyan számoljuk ki ingatlanbefektetésünk nettó évesített hozamát?
- Megéri most amerikai lakóingatlanba fektetni?